20/03/2026
จะเกิดอะไรขึ้นกับคนทำอสังหา
เมื่อมาตรา 49 ทวิเปลี่ยน.
เมื่อกว่า 90% ของคนทำอสังหารายเล็ก
มักจะซื้อขายบ้านในรูปแบบบุคคลธรรมดา.
ซึ่งจะมีข้อดี ก็คือ..
ต้นทุนภาษีจะถูกกว่ารูปแบบนิติบุคคล.
ค่าธรรมเนียมการโอน 2%
- นิติบุคคล 2%
- บุคคลธรรมดา 2% => ตอนนี้เหลือ 0.01%
(บ้านไม่เกิน 7 ล้านถึง 30 มิ.ย. 69).
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% / อากรแสตมป์ 0.5%
- นิติบุคคล 3.3% (ไม่มียกเว้น)
- บุคคลธรรมดา 0.05% สำหรับอากรแสตมป์
(กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี/ถือครองเกิน 5 ปี).
ภาษีเงินได้ คิดแบบขั้นบันได
- นิติบุคคล 1% (ตายตัว)
- บุคคลธรรมดา คิดแบบขั้นบันได 0.4-2.5%++.
จะเห็นได้ว่าโดยทั่วไป
ภาษีในนามบุคคลจะถูกกว่า
ไม่เว้นแม้กระทั่งภาษีเงินได้ที่คิดแบบขั้นบันได
รวมถึงมาตรา 49 ทวิที่เป็นหัวข้อสำคัญ
ที่จะพูดถึงในวันนี้กันด้วย.
ณ ตอนนี้ภาษีเงินได้ที่เราเสียในแบบบุคคลธรรมดา
ที่เราจ่ายที่กรมที่ดินเป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เนื่องจากเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรายได้
จึงต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เพื่อเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายโดยใช้"ราคาประเมิน"
(40(8) มาตรา 49 ทวิ แห่ง ประมวลรัษฎากร).
ถ้าเราดูในใบเสร็จสีฟ้าที่ได้รับจากกรมที่ดิน
เราจะเสียภาษีเงินได้จาก"ราคาประเมิน"
ไม่ใช่ราคาซื้อขาย.
ซื้อขายจริง 3,000,000 บาท
ราคาประเมิน 1,500,000 บาท
เราจะเสียภาษีจากราคา 1,500,000 บาท.
ไม่ว่าเราจะขาย 3 ล้านหรือ 30 ล้าน
เราก็จะเสียภาษีจากราคา 1.5 ล้าน.
นี่คือ มาตรา 49 ทวิ!!!.
สิ่งที่ต้องเข้าใจต่อมา ก็คือ..
ภาษีเงินได้ที่เราจ่ายที่กรมที่ดิน
ไม่ใช่ "Final Tax".
สำหรับคนที่ทำธุรกิจอสังหาซื้อมา-ขายไป
นี่เป็นเพียงแค่ภาษีที่เราจ่ายล่วงหน้าเอาไว้เท่านั้น
ยังไม่ใช่ภาษีสุดท้าย.
เราจะใช้สิทธิ์ Final Tax ได้ก็ต่อเมื่อ
อสังหาริมทรัพย์ที่เราขายไม่ใช่การมุ่งค้าหากำไร.
แต่แน่นอนว่าคนที่ทำธุรกิจอสังหา
เราทำเพื่อค้าขายหากำไรจริงไหม.
ฉะนั้น ภาษีเงินได้ที่เราจ่ายไปที่กรมที่ดิน
มันเลยยังไม่ใช่ Final Tax
เรายังต้องมีหน้าที่ยื่น 40(8) ภงด.90 กันต่อไป.
แต่ ณ ตอนนี้ในเมื่อมาตรา 49 ทวิยังไม่เปลี่ยน
ก็ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลอะไร.
ในตามปกติ
ถ้าคุณทำธุรกิจซื้อขายบ้านมือสอง
คุณแทบจะไม่อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีเลย
ในเมื่อ 40(8) มาตรา 49 ทวิแห่งประมวลรัษฎากร
ให้คำนวณราคาที่ต้องเสียภาษีเป็น"ราคาประเมิน".
ยกตัวอย่าง
ราคาประเมินบ้าน 1,000,000 บาท
คุณซื้อบ้านหลังนี้มาในราคา 1,200,000 บาท
คุณรีโนเวทไป 300,000 บาท
คุณขายไปในราคา 2,000,000 บาท
คุณเสียค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน 70,000 บาท
คุณจะมีกำไรอยู่ที่ 430,000 บาท.
ในกรณีนี้คุณสามารถยื่นรายได้ 40(8)
ในภงด.90 แบบสบายๆได้เลย
คุณเสียภาษี 0 บาทอยู่แล้ว.
จากวิธีคิด
คุณซื้อบ้านมา 1,200,000 บาท
คุณขายจริง 2,000,000 บาท
แต่ในมาตรา 49 ทวิจะยึดจากราคาประเมินเท่านั้น
นั่นก็คือ 1,000,000 บาท.
ยื่นเสียภาษีในภงด.90
ซื้อบ้าน 1,200,000 บาท
ขาย(ตามราคาประเมิน) 1,000,000 บาท
ขาดทุน 200,000 => กำไรเป็น 0.
คุณจะไม่เสียภาษี
เพราะกำไรคุณเป็น 0 ครับ.
นั่นคือ มาตรา 49 ทวิในตอนนี้
ที่ยังไม่เปลี่ยน.
แต่ถ้ามาตรา 49 ทวิเปลี่ยนมาใช้ราคาซื้อขายจริง
ในทด.13 หรือ อช.16 เมื่อไร
เกมนี้จะเปลี่ยนไปเลยครับ!!!.
ภาษีเงินได้ที่คุณเสียที่กรมที่ดินจะเพิ่มขึ้นทันที
ยกตัวอย่างข้างต้น
จากเดิม คิดจากราคาประเมิน 1,000,000
เปลี่ยนใหม่ คิดจากราคาซื้อขาย 2,000,000
ตัวเลขคิดภาษีเพิ่มขึ้น 1 ล้าน.
ผมเคยขายบ้านที่ราคาประเมิน 1,200,000
แต่ราคาขายจริง 5,550,000
ผมซื้อปี 67 ขายไปต้นปี 69 [ถือครอง 3 ปี].
จากเดิม
ผมเสียภาษีเงินได้ 1,200,000 x 1.15% = 13,800
แบบใหม่
ผมเสียภาษีเงินได้ 5,550,000 x ราวๆ1.5%
= 82,650 (จากอัตราภาษีแบบขั้นบันได).
เสียภาษีเงินได้ที่กรมที่ดินเพิ่มจากเดิม
เกือบ 5 เท่า!! ในดอกที่ 1.
ยังมีดอกที่ 2 !!!
ดอกนี้หนักกว่า เพราะ เราต้องเอารายได้
จากการขายบ้านไปคำนวณภาษีเงินได้ปลายปี.
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
เป็นรายได้ 40(8) ที่หักค่าใช้จ่ายได้ตามจริงเท่านั้น
หักเหมาไม่ได้.
จากตัวอย่างของผม
ผมซื้อบ้านมา 1,800,000
ผมมีหลักฐานค่าใช้จ่าย 1,200,000
เท่ากับผมมีต้นทุน 3,000,000
ผมขายไปที่ 5,550,000
เท่ากับผมจะมีกำไร 2,550,000.
ผมจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 40(8)
อยู่ที่ 530,000 บาท.
ไม่ใช่เล่นๆเลยใช่ไหม!!!.
แต่อย่างไรก็ดี
นี่ยังเป็นเรื่อง What If อยู่.
ตอนนี้มาตรา 49 ทวิ ยังเหมือนเดิม
ยังคิดจากราคาประเมินเหมือนเดิม.
ภาษีตอนสิ้นปี (ภงด.90)
ไม่ได้ยื่นรวมแสดงรายได้จากอสังหาเข้าไป
ก็ยังไม่เป็นไร (แม้ผมจะเชียร์ให้ยื่นเข้าไปเลย).
ถ้า 49 ทวิยังไม่เปลี่ยน
สรรพากรก็ยังไม่ได้เพ่งเล็งอะไรมาก
คนขายบ้านมือสองมีโอกาสน้อยมากที่เสียภาษีอยู่แล้ว.
แต่ถ้าเมื่อไรมาตรานี้เปลี่ยนขึ้นมา
คุณก็ต้องปรับรูปแบบการถือครองของคุณทันที
ไม่งั้นจะเสียภาษีแบบจุกๆแน่.
การซื้อขายบ้านในนามนิติบุคคล
จะประหยัดต้นทุนกว่าบุคคลธรรมดา.
ยังไม่เกิด ไม่ได้บอกว่าจะไม่เกิด
เตรียมตัวกันเอาไว้ก่อน
ปลอดภัยกว่าครับ!!.
ลุย!!.
เฟรม - ราชันย์อสังหา.
#คลับอสังหาBlueRoc
#สร้างรายได้หลักล้านด้วยการฟลิปบ้านขาย
